Национальная средняя ставка по 30-летним ипотечным кредитам в очередной раз практически не изменилась за неделю и сейчас составляет 6,11% согласно данным Freddie Mac. Учитывая, что Федеральная резервная система не снижала базовую процентную ставку на январском заседании и, вероятно, не собирается делать этого в ближайшие месяцы, встает вопрос: как это повлияет на рынок жилья в 2026 году? Можно ли ожидать снижения ипотечных ставок в ближайшем будущем?

Снижение ипотечных ставок: текущая ситуация

Ипотечные ставки в целом действительно демонстрируют снижение. Они находятся на уровне, близком к самым низким за последние три года, несмотря на то, что с прошлой недели они практически не изменились.

По состоянию на первое февраля, согласно Freddie Mac, средняя ставка по 30-летнему фиксированному ипотечному кредиту составляет 6,11%. Это на один базисный пункт выше, чем на предыдущей неделе, но на 78 базисных пунктов ниже, чем в тот же период прошлого года. В начале февраля 2025 года ипотечные ставки составили 6,89%.

Средняя ставка по 15-летнему фиксированному ипотечному кредиту на этой неделе составляет 5,50%, что также лишь на один базисный пункт выше, чем на предыдущей неделе, и на 55 базисных пунктов ниже, чем год назад.

Для анализа текущей ситуации полезно взглянуть на данные Freddie Mac за последние 52 недели:

  • Ставки по 30-летним ипотечным кредитам: от 6,06% до 6,89%
  • Ставки по 15-летним ипотечным кредитам: от 5,38% до 6,09%

Ставки по 30-летним и 15-летним ипотечным кредитам находятся близко к своим 52-недельным минимумам.

Как Федеральная резервная система влияет на ипотечные ставки

Федеральная резервная система снизила базовую процентную ставку трижды в 2025 году, но на первом заседании 2026 года ставка осталась неизменной. Влияние ФРС на ипотечные ставки сложно переоценить, поскольку они, хотя и не привязаны напрямую к базовой ставке, тем не менее, отражают её тенденции. Ожидая снижения ставки ФРС, заемщики часто видят, как ипотечные ставки начинают падать за несколько недель до заседания.

Однако история показывает, что даже после снижения базовой ставки ипотечные ставки могут не продолжать свое снижение. Это наблюдалось в 2024 и 2025 годах, когда ипотечные ставки сначала снижались в ожидании действий ФРС, а затем резко поднимались после объявленных снижений.

Согласно прогнозам, ФРС планирует сократить свою ставку только один раз в 2026 году, что может снизить шансы на значительное снижение ипотечных ставок в обозримом будущем.

Долговые обязательства и ипотечные ставки

Хотя краткосрочные ставки имели тенденцию следовать за ставкой ФРС, ипотечные ставки более чувствительны к доходности 10-летних государственных облигаций. На первое февраля доходность 10-летних облигаций составила 4,25%, что ниже уровня годичной давности.

На первый взгляд, можно задаться вопросом, почему текущие ипотечные ставки не находятся в диапазоне 4%. Для понимания необходимо учитывать так называемый «спред» — это разница между ставками, которые потребители платят, и доходностью 10-летних облигаций. Для ипотечных кредиторов спред позволяет покрыть затраты на выдачу кредитов и риски, связанные с ними.

Например, средняя ставка по 30-летнему фиксированному ипотечному кредиту составляет 6,11%, а доходность 10-летних облигаций — 4,25%. Таким образом, спред составляет 1,86%. Год назад этот спред был значительно выше, что указывает на более высокие ипотечные ставки.

Ожидания покупателей на рынке жилья

Ситуация на рынке жилья остается напряженной: спрос превышает предложение, особенно в сегменте доступного жилья для первичных покупателей. Согласно данным Федеральной резервной системы Сент-Луиса, медианная цена продажи однофамильных домов с 2009 года стремительно растет. В начале 2009 года медианная цена составляла 208 400 долларов, к середине 2025 года она уже достигла 410 800 долларов.

Даже в условиях рецессии, предполагаемое снижение процентных ставок может не оказать значительного влияния на спрос, так как количество людей, стремящихся приобрести недвижимость, вновь возрастет. Поэтому для реальной экономии покупателям необходимо, чтобы как процентные ставки, так и цены на жилье начали снижаться.

Таким образом, несмотря на постепенное снижение ипотечных ставок, высокие цены на жилье остаются основной проблемой для покупателей. На фоне нестабильной экономической ситуации и доминирования спроса над предложением, покупка жилья по-прежнему требует внимательного анализа и учета множества факторов.